O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou a Resolução CMN 5.197 em dezembro de 2024, trazendo uma mudança significativa para o mercado de crédito imobiliário. A nova norma, que entrará em vigor em julho de 2025, permitirá que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em múltiplos empréstimos, mesmo antes da quitação da dívida original.
Essa flexibilização aumenta o acesso ao crédito, mas também exige medidas de proteção, como seguros que garantem a segurança financeira dos mutuários e credores.
Como Funciona a Nova Regra do CMN?
A Resolução CMN 5.197 decorre do Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) e estabelece dois mecanismos principais:
* Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente: um imóvel já alienado fiduciariamente poderá ser usado como garantia em uma nova operação, sem necessidade de quitar a dívida anterior. Isso permite que credores distintos compartilhem o mesmo imóvel como garantia, aumentando a liquidez do patrimônio imobiliário.
* Extensão da Hipoteca e da Alienação Fiduciária: o imóvel pode continuar servindo como garantia para novos financiamentos com o mesmo credor. O valor e o prazo da nova operação respeitam os limites da transação inicial.
Essa mudança torna o mercado mais dinâmico e acessível, permitindo que proprietários obtenham mais crédito sem precisar vender ou quitar seu imóvel.
Os Riscos da Nova Regra
O uso compartilhado de garantias pode aumentar os riscos financeiros para mutuários e instituições:
* Risco de superendividamento: o acesso facilitado ao crédito pode levar os mutuários a comprometer excessivamente sua renda. Em caso de inadimplência, o imóvel pode ser tomado pelos credores.
* Complexidade jurídica: com múltiplos credores envolvidos, pode haver conflitos sobre a ordem de pagamento em caso de inadimplência.
* Impacto na liquidez do Imóvel: o compartilhamento da garantia pode dificultar a venda do imóvel até que todas as dívidas sejam quitadas.
A importância do seguro
O compartilhamento de garantias também traz desafios e riscos para mutuários e instituições financeiras. Para mitigar possíveis prejuízos em caso de inadimplência ou eventos inesperados, a norma prevê que, para empréstimos a pessoas físicas garantidos por imóveis residenciais, as instituições financeiras podem condicionar a liberação do crédito à contratação de seguros que cubram:
* Morte ou invalidez permanente do mutuário: Garante que a dívida não recaia sobre herdeiros ou familiares em caso de falecimento ou impossibilidade de trabalho do contratante.
* Danos físicos ao imóvel: Protege o patrimônio dado em garantia contra riscos como incêndios, desmoronamentos e outros eventos que possam comprometer seu valor.
Essa exigência é especialmente relevante em operações que envolvem tanto financiamento habitacional quanto empréstimos adicionais, pois a falta de seguro pode fragilizar a segurança financeira do mutuário e de sua família caso ocorram sinistros.
A Resolução CMN 5.197 moderniza o crédito imobiliário, permitindo que um mesmo imóvel seja usado como garantia para diferentes empréstimos. Contudo, essa flexibilização exige maior atenção dos mutuários, que devem avaliar sua capacidade de pagamento e garantir a contratação de seguros adequados para evitar riscos financeiros.
Fonte: com informações do Banco Central do Brasil
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